Noticias de un yerro jurídico…

La prescripción adquisitiva de dominio, también conocido como usucapión, es uno de los modos de adquirir la propiedad de bienes mueble o inmueble. Gracias a este, una persona que ha ostentado la posesión de un bien privado con el ánimo de señor y dueño puede convertirse en su propietaria, siempre y cuando cumpla con el término que establece la ley.   Para obtener dicha pretensión, debe iniciarse un proceso verbal de prescripción adquisitiva de dominio.

Sobre este proceso, el artículo 375 del Código General del Proceso implantó una serie de exigencias, sin las cuales no es posible surtirlo. La primera está contenida en el numeral 5°, donde se obliga a acompañar la demanda de un certificado especial de propietario, expedido por la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar donde se encuentre el bien. Este certificado, en resumidas cuentas, permite esclarecer por completo el propietario del inmueble o, en su defecto, si este carece de propietario registrado.

En el numeral 4° del precitado artículo, se determina la improcedencia del proceso de pertenencia cuando se trate de bienes imprescriptibles y de aquellos que son de propiedad de entidades públicas. Este numeral faculta a los jueces para rechazar de plano la demanda o declarar la terminación anticipada del proceso cuando adviertan que la pretensión de prescripción recae sobre bienes de uso público, bienes fiscales, bienes fiscales adjudicables o baldíos, cualquier otro tipo de bien imprescriptible o de propiedad de alguna entidad de derecho público.   

A la hora de expedirse el certificado especial de propietarios de un inmueble puede observarse que el bien objeto de prescripción tiene claramente definida la persona que aparece registrada como dueño del inmueble, como ocurre en la mayoría de los predios de las ciudades principales del país, caso en el cual la cuestión es pacifica, puesto que se supera fácilmente este requisito. Sin embargo, en los inmuebles rurales y de los municipios más apartados, la cuestión es diferente, ya que en su mayoría los bienes carecen de esta cadena negocial, e incluso, no existe registrado derecho de dominio sobre los mismos. En este último evento, en el certificado especial de propietario, generalmente, se observa una lapidaria anotación que reza: “Cabe advertir que respecto del inmueble objeto de la consulta, puede tratarse de un predio de naturaleza baldía, que solo se puede adquirir por resolución de adjudicación de la Agencia Nacional de Tierras…”.    

En la práctica, cuando se presenta una demandada de pertenencia aportando un certificado especial de propietarios de un inmueble que no tiene una cadena de tradición de dominio que acredite la propiedad de un privado, la mayoría de los juzgados de país deciden rechazar de plano la demanda, con fundamento en el numeral 4° del precitado artículo 375 del C.G.P. Es así como los administradores de justicia en estos casos, de entrada y sin hacer valoración probatoria adicional, dan por sentado que los inmuebles son bienes baldíos y, por tanto, son imprescriptibles.

Pues bien, me confieso, este también es el history time de la vez que me rechazaron una demanda de pertenencia porque en el certificado especial de propietarios del predio no se registraba ningún derecho de dominio. El Juez que conoció el caso rechazó la demanda con fundamento en lo expuesto, algo que me hizo sentir frustrado. Por eso, como si se tratara de una especie de retaliación, les explico tres razones por las cuales considero que eso fue un verdadero error judicial.

La primera tiene que ver con la idoneidad de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para definir la naturaleza de los inmuebles en el país, puesto que en el artículo 2º de la ley 1579 del 2012 (Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos) no le confiere facultades a esta entidad para hacer calificación jurídica alguna. Es decir, que dentro de su resorte de competencias no está la posibilidad de decir si un inmueble es público o privado; su función en meramente registral.   

Otro argumento que me resulta valedero es la interpretación gramatical de la anotación de registro que llevan los certificados especiales en casos como el que nos ocupa. Lo anterior, teniendo en cuenta que en el registro se expresa la posibilidad de que el inmueble sea un baldío, por el hecho de no tener antecedentes de registro; más no se hace una afirmación categórica en cuanto que se trate de un bien de este tipo. Lo que si es cierto es que el artículo 675 del Código Civil presume que son baldíos aquellos predios que no tienen registrado derecho de propiedad alguno en favor de una persona; no obstante, esta es una presunción de derecho que admite prueba en contrario.   

Y, por último, y no menos importante, es la directriz que se sustrae de una de las reglas jurisprudenciales dictadas en la sentencia S.U. 288 del 2022, la cual tiene por antecedente lo dicho en la Sentencia T-488 del 2014, en la que el alto tribunal de la jurisdicción constitucional precisó: “(…) se unifica la jurisprudencia con el fin de establecer que, al admitir una demanda de pertenencia sobre un bien rural, los jueces civiles deberán informar a la ANT sobre la iniciación del proceso (Regla 1). La información de la iniciación del proceso de pertenencia a la ANT tiene una función esencialmente probatoria y, en consecuencia, no implica vincularla como litisconsorte (Regla 2)”.

En este punto, no puede perderse de vista que el artículo 65 de la Ley 160 de 1994 determinó que la administración de los bienes rurales baldíos está en cabeza del INCODER- hoy Agencia Nacional de Tierras-; lo que quiere decir que esta entidad es la facultada para señalar si un inmueble se encuentra determinado como un baldío rural. De la misma manera, el artículo 123 de la Ley 388 de 1997, establece que todos los terrenos baldíos que se ubiquen en zona urbana son de propiedad de las entidades territoriales del lugar donde está el predio; por lo que, los municipios y distritos son los competentes para definir si un bien urbano es baldío.

Con fundamento en estos argumentos, considero que es un completo yerro jurídico que los administradores de justicia rechacen de plano una demanda o suspendan un proceso en el que se discuta la pertenencia de un bien inmueble como el que vengo describiendo y, por ende, hago un llamado para que los jueces en estos casos asuman el rol de directores del proceso que les confiere el Código General del Proceso y desplieguen actuaciones probatorias encaminadas a auscultar la naturaleza de un inmueble, más allá de lo dispuesto en un certificado; con esto, sin duda alguna, garantizarían una recta y cumplida administración de justicia en estos casos.